SIMULADOR ANÁLISIS INMOBILIARIO
NO SEAS UN PRINCIPIANTE CUANDO MIRES PISOS Y ANALIZA EN 1 MIN SI ESE PISO ES UNA BUENA INVERSIÓN PARA TI
Cuando visitas un piso y vas con el Excel en mano, la gente te mira de otra forma.
El Simulador de Análisis Inmobiliario te permite, en menos de 90 segundos, poder decidir si es una buena inversión inmobiliaria o no. Ya sea porque estás mirando mogollón de anuncios en Idealista, porque un amigo te ha compartido una oferta o porque estás mirando un piso y a la vez analizando su rentabilidad en persona.
De todas las inversiones que se pueden hacer, la inversión en inmuebles, en mi opinión, es de las mejores. Aunque no vamos a discutir sobre eso, ya te lo dejo para ti.
Lo que sí está claro es que no es la más sencilla, sobre todo al principio. Una vez tienes el inmueble la cosa es mucho más fácil, pero llegar allí, cuesta. Aunque vale el esfuerzo, te lo aseguro. No sé si ya has invertido en algún inmueble o no, pero por si no lo sabes, te cuento como funciona: Si ya dominas puedes saltarte el primer párrafo. Cuando quieres invertir en un inmueble, lo primer que tienes que hacer es empaparte del mercado (precios de compra y alquiler, demanda, barrios...) y conocer tus posibilidades (dinero para invertir, hipoteca, rentabilidad esperada...). Eso quiere decir mirar miles de pisos en Idealista, etc. y seleccionar los que te puedan interesar. De esos 20-30, tienes que analizar la posible rentabilidad. Y valorar si es bueno para ti o no, y, por lo tanto, definir unos “mínimos” de rentabilidad, inversión, etc. Y claro, de un piso o dos, puedes hacerlo a mano, o a ojo. Pero si tienes que analizar 20 o 30 a la semana, la cosa se pone fea. Me pasó hace un tiempo, así que decidí ponerle solución.
Ahora en todas mis búsquedas y visitas tengo un documento que:
- Me permite analizar todos los inmuebles que veo en un minuto (luego te cuento cómo) desde casa mirando Idealista o en la visita del inmueble cuando son inmuebles que aún no han salido al mercado
- Me hace ver más profesional, y no lo digo por hacerme el guay, sino porque si vas en serio, el vendedor o inmobiliaria, te toma mucho más en serio si vas con los números y tus cálculos en la mano que si vas a ciegas
- Puedo usarlo desde mi ordenador y teléfono, y tenerlo a mano en cualquier momento y actualizado
- Me evita muchos errores tontos de cálculos
- Me da una ventaja competitiva frente a otros inversores, ya que soy más rápido, y en este sector es clave cuando sale un inmueble al mercado.
En el sector inmobiliario hay un momento clave. Un momento que lo marca todo. Que define el futuro de toda esta inversión.
Hay un poco de presión, si, pero es lo que hay.
Todo, o prácticamente todo, se define en LA COMPRA.
Da igual si en la reforma que hagas pones un mueble de IKEA o de Leroy Merlín. También da igual si lo gestionas tú o una agencia, y tampoco importa si pides dos meses de fianza al inquilino o uno.
Lo más importante de todo es LA COMPRA.
Y la compra debe ser, evidentemente, por un valor inferior al valor de mercado y por un valor que, haciendo los números, te sea rentable para alquilar teniendo en cuenta todos los gastos:
- Hipoteca
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- Impuesto de Bienes Inmuebles
- Impuestos del Ayuntamiento
- Costes de Comunidad
- Costes de Mantenimientos
- Costes de Gestión de la Agencia
- Costes de tenerlo vacío un tiempo
Todos estos costes son importantes, y hay que tenerlos en cuenta cuando valoramos un inmueble. Si te has estresado, tranqui, es normal.
En este Simulador de Inversión Inmobiliaria los tienes todos, y ya calculados, porque la mayoría de esos costes vienen asociados o dependen de los ingresos y/o del precio del piso.
Si además de todo eso, obtienes una rentabilidad de al menos un 6% bruto, puede considerarse una buena oportunidad.
Después de la valoración “financiera”, tocaría la valoración “física”. Es decir, el barrio, las habitaciones, la ubicación, el piso, etc. Esas cosas no se calculan con números… Aquí no puedo ayudarte mucho.
En resumen, esta herramienta te permitirá conocer, en 90 segundos:
-> Coste del inmueble con impuestos y gastos incluidos -> Cuota hipotecaria prevista -> Ingresos previstos mensuales y anuales -> Rentabilidad bruta y neta -> Cashflow mensual y anual esperado -> ROCE (Rentabilidad del capital invertido) -> Gastos derivados de la compra -> Años para recuperar la inversión
¿Cómo uso yo esta herramienta?
1️⃣ Selecciono inmuebles que potencialmente puedan interesarme, en portales online o de ofertas que me llegan de las inmobiliarias y contactos. 2️⃣ Añado el precio que tiene, el tipo de interés y los años de la hipoteca y los gastos derivados (seguro, comunidad, reforma...). 3️⃣ Me aparecen todos los datos, que te he comentado arriba, para valorar si es una buena inversión o no. 4️⃣ Si no me convence, lo borro y a por otro inmueble, hasta encontrar la vaca lechera.
🕒 90 segundos por inmueble
Ni más ni menos.
BONUS 🎁 Google Sheets (Excel) para tener un control de tus inmuebles tanto para ti, como para tu declaración de la renta.
Cuando lo compres, recibirás este documento con una 2a página donde tienes un Excel para el control/seguimiento del futuro inmueble que puedas adquirir, o si ya tienes uno, pues de ese. Donde apuntas el ingreso de la renta y todos los gastos (reparaciones, comisión de agencia, seguros...). Hasta tienes un cálculo para que puedas ver la deuda hipotecaria que te queda del inmueble, para así añadirlo a tu patrimonio. En un vistazo puedes ver lo que has ingresado durante el año, los gastos que has tenido, y la hipoteca que te queda por pagar. Y un apartado con el resumen, para que se lo puedas mandar a tu gestor, o para que los añadas tu mismo en la declaración de IRPF.
¿Aún tienes dudas? Mira esto 👇
¿Me sirve si tengo poco dinero?
Me gustaría decirte que sí, pero no. Al menos por ahora. Para invertir en inmuebles necesitas al menos 15-20.000€ para empezar entre entrada, posible reforma e impuestos. Si tienes menos dinero, pero te interesa igual la inversión inmobiliaria, puedes optar por invertir con Urbanitae (enlace con regalo de bienvenida) o Equito (pídeme un cupón con regalo de bienvenida también).
¿Es una buena inversión para mí?
Eso lo sabrás tú, pero no es mala inversión para nadie. No hay que ser un crack del ladrillo, pero sí que hay que tener algún conocimiento mínimo. Si estás aún muy verde, te recomiendo esto.
¿Hay soporte? ¿Resuelves dudas?
Resuelvo dudas esporádicas por email, pero si estás en la comunidad, sí que las resuelvo todas. Bueno, o yo o alguien de la comunidad, que hay muchos cracks dentro.
¿Hay garantía de compra?
No, no hay garantía.
Por una simple razón.
Así de simple:
Es imposible que no te ayude, te enseñe y te sirva para invertir.
Si ya te has decidido, aquí lo tienes 👇
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